Wątpliwości deweloperów przy przygotowaniu się do raportowania cen mieszkań

Nowe obowiązki informacyjne od września 2025 r.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie we wrześniu 2025 roku, nałożyła na deweloperów nowe obowiązki związane z jawnością cen. Zgodnie z przepisami, każdy deweloper musi publikować na własnej stronie internetowej informacje o cenach mieszkań i domów jednorodzinnych, a także przekazywać te dane raz dziennie do portalu dane.gov.pl.

Raportowanie miejsc postojowych i części wspólnych

Jednym z częstszych problemów jest sposób raportowania miejsc postojowych i udziałów w częściach wspólnych. Wielu deweloperów sprzedaje je łącznie z lokalem mieszkalnym, a cena nie jest rozdzielana. W takiej sytuacji w tabeli raportowej należy oznaczyć pole znakiem „X”, a w uwagach dopisać, że cena jest wliczona w koszt całkowity lokalu.

Od kiedy liczyć datę obowiązywania cen

Dużo pytań dotyczy także daty obowiązywania cen. Ustawa wskazuje, że dane należy publikować „od dnia rozpoczęcia sprzedaży”. Nie chodzi więc o datę z harmonogramu budowy, ale o faktyczny moment udostępnienia oferty nabywcom. Jeśli sprzedaż rozpoczęła się w lipcu 2024 roku, to właśnie ten miesiąc jest punktem odniesienia. Każda późniejsza zmiana musi być odnotowana z dokładną datą, tak aby zachować pełną historię cen.

Jak ujmować inne świadczenia pieniężne

W rubryce dotyczącej „innych świadczeń pieniężnych” należy wskazać wszystkie obowiązkowe opłaty ponoszone przez nabywcę, np. opłaty notarialne, sądowe czy manipulacyjne. Jeśli takich opłat nie ma, rubrykę wypełnia się znakiem „X”. Dzięki temu dane pozostają jednoznaczne i kompletne.

Zakładanie konta na portalu dane.gov.pl

Aby publikować dane, deweloper musi założyć profil dostawcy w portalu dane.gov.pl. Wymaga to rejestracji w systemie, podania pełnych danych firmy (nazwa, NIP, REGON, adres) oraz wskazania osób, które będą odpowiedzialne za edycję danych. Następnie konieczne jest przekazanie adresu URL plików XML/CSV wraz z sumą kontrolną MD5 do Ministerstwa Cyfryzacji.

Obowiązkowe informacje na stronie internetowej dewelopera

Ustawa wymaga, aby na stronie internetowej znalazły się: część ogólna prospektu informacyjnego, dane kontaktowe, adres sprzedaży, lokalizacja inwestycji, ceny metra kwadratowego lokali, ceny pomieszczeń przynależnych (jeśli są sprzedawane oddzielnie) oraz informacje o innych świadczeniach pieniężnych. Wszystkie zmiany cen muszą być dokumentowane z datą, a wcześniejsze dane zachowane do wglądu.

Historia zmian i najniższa cena z 30 dni

Nowe przepisy nakładają obowiązek prowadzenia pełnej historii zmian cen. Każda zmiana musi być wprowadzona z datą i opublikowana w taki sposób, aby nabywca mógł prześledzić, jak kształtowały się ceny od początku sprzedaży. Dodatkowo, w reklamach i ofertach obowiązuje reguła „najniższej ceny z 30 dni przed obniżką”, która ma chronić konsumentów przed sztucznymi promocjami.

Konsekwencje braku zgodności z ustawą

Nieprzestrzeganie obowiązków informacyjnych stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Może to skutkować postępowaniem prowadzonym przez Prezesa UOKiK oraz karami finansowymi. Co więcej, w przypadku rozbieżności między ceną podaną publicznie a ceną z umowy, nabywca ma prawo domagać się zawarcia umowy po cenie korzystniejszej dla siebie.

Codzienna aktualizacja danych w portalu

Deweloperzy są zobowiązani do codziennego przekazywania danych do portalu dane.gov.pl, nawet jeśli ceny się nie zmieniły. Tylko automatyzacja procesu pozwala uniknąć błędów i zapewnia zgodność z przepisami.

Podsumowanie

Nowelizacja ustawy wprowadziła szereg wymagań technicznych i formalnych, które mają zapewnić pełną transparentność rynku mieszkaniowego. Deweloperzy muszą przygotować się zarówno organizacyjnie, jak i technologicznie – od wdrożenia automatycznych mechanizmów raportowania po prowadzenie spójnej polityki informacyjnej na własnych stronach i w reklamach.